房地产行业概况及发展_金融/投资_经管营销_专业资料。房地产行业概况及发展 第一节 行业范围界定 房地产行业是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房 地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发又可分为一级开发和二 级开发。前者
房地产行业概况及发展 第一节 行业范围界定 房地产行业是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房 地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发又可分为一级开发和二 级开发。前者是指土地出让前对土地进行的开发活动，通过一级开发，使“生地” 变为“熟地”，达到土地出让的标准。后者是指在依法取得土地使用权的土地上 通过开发、建设和营销等一系列行为实现盈利目的的活动。按照《国民经济行业 分类》（GB/T4754—2011）中的房地产业（K70）。 第二节 房地产行业细分领域 一、住宅房地产行业 （一）商品住宅 商品住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居 住用的房屋。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是 80 年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、 层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品住宅是指 按法律、法规及有关可在市场上交易，不受政策的各类商品房 屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公共租赁、经济适用房等 对其交易有条件的保障性住房。 （二）保障性住房 保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住 房是指为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房， 由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。 1.两限商品住房 即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住 需求，中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限 价房：限价房的套型建筑面积全部为 90 平方米以下。 2.经济适用房 经济适用住房是以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种 行政事业性收费和性基金，实行税收优惠政策，以指导价出售给有一定 支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期 的支付能力，购房人拥有有限产权。 经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。 经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能 力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在 80 平方米左 右，小套住房面积控制在 60 平方米左右。 3.公共租赁住房 根据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从 2014 年起，各 地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。廉租住房建 设计划将（含购改租等筹集方式）统一并入公共租赁住房年度建设计划，此前已 经列入廉租住房建设计划的项目继续建设，建成后全部纳入公共租赁住房进行管 理。 （三）自住型商品房 自住型商品房是市为进一步完善本地住房供应结构，支持居民自住性、 改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，推出的中低价位自住型改 善型商品住房，简称“自住型商品房”。自住房以 90 平方米以下为主，最大套型 建筑面积不得超过 140 平方米，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住 房价格低 30%左右的水平确定。 二、商业地产行业 商业地产的定义有广义与狭义之分。广义的商业地产，巅峰小保姆是指各种非生产性、 非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭 义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途 的房地产形式，从经营模式、功能和用途上，区别于以居住功能为主的住宅房地 产、以工业生产功能为主的工业地产等。 商用房地产的分类，根据行业类型、消费行为、建筑形式等可以分为很多种， 主要包括购物中心、超级购物中心、大卖都场、商业街、主题商场、专业市场、 写字楼等。 总的来说，目前商业地产很少有单一的类型，在大多数情况下，房地产开发 商都会根据项目周边现有地产开发情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用 本身可能整合的各类资源，进行一定的类型组合，将不同经营规模、经营品种、 经营方式的商业地产类型在同一项目中进行组合。 表1 商业用房地产分类表 类型 定义 传统商铺 商业地产的初始形态，遍布于城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务 种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本。 专业市场 指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下 业的聚集，强调集群效应，例如广州天河电脑城、图书大厦等。 商业街 是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能 是单层建筑，例如的王府井步行街、广州的步行街。 社区商业中心 以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配套设 施的不断完善而发展起来的。 大型购物中心、百货商 集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式，主要在大中型城 场 市繁华地带开发。 以休闲、度假为主要依托的商业地产形式，例如 KTV、度假村，后者多建筑 休闲、娱乐商业 在旅游风景区，是在旅业发展迅猛以及都市人日益增加的压力下产 生的商业地产产物。 办公楼、写字楼 企事业单位用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式 的，称为商务楼。 数据来源：世经未来 三、其他行业 （一）工业地产 工业地产主要指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的 建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业 类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及 工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为 50 年。 工业地产按照不同分类，包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物 流地产）、贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。 （二）旅游地产 旅游地产，是指依托周边